Расселение аварийных домов: метры, комнаты, квартиры

Сюжет из нашей повседневной жизни: старенький барак 30-х. годов постройки, двухкомнатная квартирка, комнаты размеров норм «советского общежития», ну и к примеру 8 человек «прописанных». Дом признан межведомственной комиссией аварийным и подлежащим сносу, орган местного самоуправления вынес решение о сносе и расселении и по истечении «энного» числа лет событие – расселение.

Жильцы с громадным воодушевлением «витают в облаках», строят грандиозные планы счастливой жизни в новых «хоромах», мужики «обмывают» событие и приглашают бывших соседей к себе «на огонек» в будущие роскошные квартиры (семья то из 8 человек – это ж какие «хоромы» то дадут – ну как «за рубежом» однако). Картина то реальная, но реальная только в аспекте сноса дома (немного, но все-таки сносят), а вот дальше как «гром среди ясного неба» — как мираж в пустыне испаряются «хоромы» и взамен на свет появляется все та же «двушка», на все тех же 8 «прописанных». Граждане возмущаются, клянут чиновников, пишут во все инстанции и наконец обращаются в суд. И вот тут-то и ждет их разочарование – суд не на их стороне. И дело тут не в «продажности» судей, а в том, что Жилищный Кодекс РФ менее «гуманен», чем его аналог из старых «советских» времен. Давайте рассмотрим некоторые наиболее важные моменты, связанные с расселением из аварийных домов.

В соответствии со ст. 96 ЖК РСФСР размер предоставляемого жилого помещения должен был быть не менее той площади, которую выселяемый занимал. Однако, согласно части 3 этой же статьи, речь идет о тех гражданах, размер жилого помещения которых был не свыше 12 кв. м на человека. Если же гражданин имел излишки жилой площади, то ему предоставлялось жилое помещение в размере не менее установленной нормы на одного человека. В соответствии со ст. 38 ЖК РСФСР эта норма составляла 12 кв. м. Например, семье из четырех человек, занимающей жилое помещение размером 20 кв. м, должно было быть предоставлено благоустроенное жилое помещение в пределах от 36 кв. м (при минимальном размере предоставляемой жилой площади на одного человека — 9 кв. м.) до 48 кв. м. При этом обязательно учитывалось правило о недопустимости поселения лиц разного пола старше 9 лет в одной комнате (кроме супругов). Нужно отметить, что требования о соблюдении общего размера предоставляемого помещения и о количестве комнат в нем применяются одновременно. Но это ЖК РСФСР.

Что же «гласит» ЖК РФ?

Жилое помещение (квартира) может находиться в собственности гражданина (куплена, приватизирована и т.д.) или предоставлена органом местного самоуправления по договору социального найма. Если жилое помещение находится в собственности, то оно принадлежит собственнику, и никто не может отнять его. В муниципальном жилом фонде, предоставляемом на основании договора социального найма, наниматели никаких прав собственности на это жилье не имеют. Здесь не важен срок пользования данным жилым помещением, даже если Вы проживаете в нем в «третьем поколении».

Таким образом, законодатель разделил жильцов на две категории: собственников и нанимателей. В зависимости от принадлежности к той или иной категории Ваши права при расселении из аварийного дома будут различаться.

В чем же различие прав ?

Права нанимателей:

Если дом признан аварийным и производится расселение, то нанимателям по договорам социального найма согласно ст. 86, 87 ЖК РФ должны предоставить другое благоустроенное жилое помещение (естественно опять же по договору соц. найма) равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Именно равной площади, т.е. если Вы проживали в отдельной квартире, то Вам обязаны предоставить отдельную квартиру той же площади, но при этом количество комнат в предоставляемой квартире не обязательно должно соответствовать количеству комнат, которыми Вы располагали ранее. Согласно п. 2 ст. 89 ЖК РФ: «Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире». Иначе говоря, сколько «квадратов» у Вас было – столько и будет, а вот с количеством комнат как «повезет».

Из правил бывают конечно исключения. Законом не запрещается на уровне регионов, муниципальных образований решать вопрос исходя из дополнительных возможностей, но именно не запрещает, а не обязывает.

Частенько жители, ожидая сноса дома, регистрируют в свои квартиры родственников или других лиц, а потом требуют выделения жилплощади гораздо большей, чем имели в сносимом жилье, обосновывая свои требования необходимостью улучшения жилищных условий в соответствии с действующим законодательством. Но действующий Жилищный кодекс РФ основывается на том, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер, гарантирует им условия проживания, которые не могут быть ухудшены по сравнению с прежними. Поэтому следует отметить, что при выселении из занимаемого жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьей 86 ЖК РФ, с предоставлением другого жилого помещения, равнозначного по общей площади ранее занимаемому, данное жилое помещение предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий. Т.е. жилое помещение предоставляется равное по площади «старому». А вот улучшение жилищных условий осуществляется только при постановке на учет в качестве нуждающихся и не связано с расселением аварийного дома.

Права собственников:

Права собственников жилых помещений при расселении аварийного дома несколько иные.
Порядок выселения регулируется ст. 32 Жилищного кодекса РФ.
Здесь важно отметить два варианта решения вопроса.

Первый – выкуп жилого помещения, т.е. покупка органом местного самоуправления или частным застройщиком Вашей квартиры, как говорится за «наличный расчет».

Второй – предоставление взамен сносимого другого жилого помещения.
Рассмотрим первый вариант: Выкуп жилого помещения

Согласно положениям статьи 32 ЖК РФ:

п. 1. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника».

п. 6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

п. 7. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием…

п. 9. Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Иными словами, собственнику жилого помещения при расселении из аварийного дома должны предоставить денежные средства за сносимое жилье. Если собственник требует несоразмерную цену и не желает идти на соглашение, то по иску уполномоченного органа власти собственника выселят уже на основании решения суда, где будет определен и размер выкупной цены.

Примечание! Если земельный участок и находящийся на нем жилой дом изымается для государственных или муниципальных нужд, то о соответствующем решении собственник должен быть уведомлен в письменной форме не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. До истечения года со дня получения собственником такого уведомления выкуп жилого помещения согласно п. 4 ст. 32 ЖК РФ допускается только с согласия собственника.
Рассмотрим второй вариант: Предоставление другого жилого помещения.

Согласно положениям статьи 32 ЖК РФ:

п. 8. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Здесь кроется несколько важных моментов, на которые собственники не обращают должного внимания. Во-первых, предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения допускается только по взаимному соглашению сторон. Т.е. собственнику могут, но не обязаны предоставить другое жилое помещение.
Во вторых, Законом не указано также какого метража должно быть предлагаемое помещение, не говоря уже о количестве комнат.

В случае достижения соглашения о предоставлении другого жилого помещения, если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен «старого» жилья, ниже его выкупной цены, то Вам выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены «старого» жилого помещения, то разницу выплачиваете Вы.